中古マンションのリノベーション費用はどれくらい？工事例と予算の考え方
中古マンションの改修費は、全面的に手を入れるか、浴室など一部を交換するかで大きく変わります。70㎡のリノベーションで約1,600万〜2,200万円というリノベる。の工事実績がある一方、浴室交換の見積もり例は約86.8万〜104.8万円です。それぞれ、工事の範囲や条件が異なります。
購入前に改修費を検討するには、設備の仕様だけでなく、配管の交換や解体後の復旧まで見積もりに含まれているかを確かめる必要があります。まずは、工事の範囲によって費用がどう変わるのか、具体例を見ていきましょう。
全面改修と部分改修の費用例
リノベる。が公表している首都圏の工事実績では、70㎡のリノベーション費用は約1,600万〜2,200万円です。同社のサービスを利用した場合の金額で、全国平均ではありません。希望する間取りや設備によっても費用は変わります。
浴室など一部を改修する場合は、どうでしょうか。住まいるダイヤルが公開している2026年の見積もり例では、1216サイズの浴室交換が867,832〜1,048,185円、専有部分の給排水管の交換が927,845〜1,239,702円です。どちらも75.51㎡のモデル住宅で、それぞれの工事を行う場合の金額です。
この見積もり例では、諸経費を工事費の20％として計算し、地域などによる価格差を見込んでいます。傷んだ下地の補修や、大型設備の運搬・搬入などには別に費用がかかります。実際に見積もりを頼む際は、こうした費用に加え、消費税を含む金額かどうかも確認しましょう。
浴室交換に配管の更新は含まれる？
浴室の設備を交換する工事と、住戸内の配管を交換する工事は別です。住まいるダイヤルの浴室交換の見積もり例では、今ある給水管・給湯管・排水管を残し、新しい浴室につなぎます。浴室を運び入れて組み立てるための壁の一部解体と補修も含まれますが、浴室換気暖房乾燥機などの専用電源を新設する費用は別にかかります。
給排水管を交換する場合の見積もり例では、住戸内の給水管・給湯管・追いだき用の管・排水管を取り替えます。配管を交換するために床や壁を開ける作業、工事後の復旧、点検口の設置まで含まれています。
浴室と配管を一緒に交換したい場合は、両方の工事を含めた見積もりを頼みましょう。ここで紹介した金額は、それぞれの工事を別々に行う場合の例です。どの配管を残せるかも、物件の状態や図面を確認してもらい、工事会社と相談しましょう。
見積もりで確かめたい工事の範囲
複数の会社から見積もりを取ったら、金額と一緒に工事内容も比べましょう。住まいるダイヤルに寄せられた中古マンションの相談では、交換する給湯器の能力が、二社の見積書で異なっていました。同じ「給湯器交換」でも、機種や能力、台数が違えば比較する条件も変わります。
見積書を比べるときは、下の表を使って、含まれる工事と別料金の工事を書き出してみてください。「設備」の行は記入例です。見積書だけでは分からない箇所は「未確認」として残し、表の質問例を参考に工事会社へ尋ねましょう。
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工事項目 |
含む・別途・未確認 |
仕様と範囲 |
質問と回答 |
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設備（記入例） |
含む |
浴室1216サイズ・既存位置で交換 |
質問例：型式と付属機能は？ 回答例：型式は選定中 |
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配管 |
＿＿＿＿ |
交換する場所と配管：＿＿ |
質問例：既存管を使う箇所は？ 回答：＿＿＿＿ |
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解体・処分・復旧 |
＿＿＿＿ |
床・壁を開ける範囲／復旧方法：＿＿ |
質問例：廃材処分と床・壁の復旧も含む？ 回答：＿＿＿＿ |
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搬入・養生 |
＿＿＿＿ |
搬入経路／室内・共用部の保護：＿＿ |
質問例：大型設備の搬入費は別途？ 回答：＿＿＿＿ |
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清掃 |
＿＿＿＿ |
工事箇所のみ・住戸全体：＿＿ |
質問例：入居前の清掃はどこまで？ 回答：＿＿＿＿ |
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設計・管理・諸経費 |
＿＿＿＿ |
設計・現場管理の内容／諸経費：＿＿ |
質問例：他の工事項目と費用が重複していない？ 回答：＿＿＿＿ |
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税・対象外の費用 |
＿＿＿＿ |
税込・税別／別料金・未定の費用：＿＿ |
質問例：追加になる条件と金額は？ 回答：＿＿＿＿ |
予算を超えたときに残す部分を考える
見積もりが予算を超えたら、不具合を直す工事と、好みの内装や設備に変える工事に分けて、優先順位を考えてみましょう。まだ使える設備や内装は、清掃や部分的な補修で残せる場合もあります。費用を抑えた分を、交換したい箇所に回せるかどうかも工事会社に相談できます。ただし、故障した設備や傷んだ配管は清掃では直らないため、修理や交換が必要です。
設備の種類や工事箇所を変えたら、変更後の見積書と図面をもらって内容を確かめましょう。解体後に補修が必要になることもあるため、追加工事を始める前の連絡方法や、いくらまでなら負担できるかも、契約前に工事会社と話し合っておく必要があります。話し合いで工事内容と金額が決まったら、その内容を書面に残しておきましょう。
工事の範囲や費用が分からないまま、契約を急ぐ必要はありません。不明点を確かめ、必要なら見積もりを出し直してもらいましょう。購入する物件の選び方は「中古住宅のリノベーションを前提にした物件選び」、建物調査や購入総額の検討は「中古住宅購入前のインスペクション」で詳しく説明しています。
購入候補の工事費を相談したい方へ
購入を考えている物件の工事費や、清掃・補修で残せる部分についてのご相談は、ラフリレーションで承っています。物件のURLや、変えたい箇所、予算、入居希望時期を、分かる範囲でお知らせください。
ご希望を伺ったうえで、現地の状態や設備、寸法を確認し、工事内容と見積もりをご提案します。工事をするかどうか迷っている段階でも、ご相談いただけます。