退去後の原状回復と清掃はどう進める？費用負担・工事・再募集の順番

退去後の清掃や補修を進めるときは、作業前の室内を記録することから始めます。どの作業が必要かと、その費用を誰が負担するかは、それぞれ確認が必要です。借主との精算と、次の募集に向けてオーナーが行う工事を区別し、見積と予定に結び付けていきます。

清掃前の室内と契約の記録をそろえる

清掃・補修の後では、傷や汚れの場所と範囲を確かめにくくなります。荷物の搬出後、作業を始める前に、部屋全体と気になる箇所の写真を残します。入居時の写真や室内確認記録、賃貸借契約書と特約、修繕・設備交換の履歴もそろえてください。

写真は撮影日と場所が分かる名前で保管します。たとえば「洋室東側・窓横・床から約1メートル」と場所を記し、写真番号を見積の項目と対応させると、借主への説明や作業後の確認に使えます。入居時の記録がない箇所は、いつ生じた傷かを写真だけで決めつけず、確認できる資料を基に協議します。

原状回復と清掃は費用の名前だけでは区別できない

原状回復は、借主が入居時の新品状態へ一律に戻すことではありません。通常損耗や経年変化と、故意・過失などによる損傷を区別し、契約の内容や部屋の状態に応じて回復範囲と負担を考えます。清掃は汚れを落とす作業で、原状回復の一部に含まれる場合もあります。

観点	原状回復	清掃
目的	契約終了時の損耗・毀損について、回復範囲と費用負担を整理する	汚れを落とし、室内を使える状態・募集できる状態へ整える
主な確認	契約書、特約、入退去時の記録、使用期間、損傷の原因と範囲	汚れの種類、清掃範囲、設備の状態、仕上がりの希望
費用の分け方	借主との精算候補とオーナー負担を、根拠とともに項目別で確認する	契約上の負担確認と、再募集のためのオーナー支出を分ける
進める時期	作業前に現況を残し、回復範囲・負担を検討して発注内容を決める	補修・設備工事との順序を決め、仕上げ清掃の時期を置く

室内クリーニングという同じ作業でも、借主との精算を検討する場合と、オーナーが募集前の仕上がりを整えるために行う場合があります。壁紙の張り替えも、損傷の原因や使用期間、張り替える範囲によって費用の考え方が変わります。

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化と、借主の故意・過失などによる損耗を分けて考えます。契約書と入退去時の記録、使用期間、損傷の原因や範囲を基に、借主との精算対象かを検討します。

クリーニング特約については、国土交通省のQ16で、負担の内容・範囲、通常損耗まで負担させる趣旨と具体的な範囲の明記または説明、費用の妥当性などを判断条件として挙げています。特約があるだけで有効・無効を一律に決めず、契約時の説明と合意の状況も確かめます。判断が分かれる場合は専門家へ相談してください。

清掃・補修・交換の範囲を見積の項目に結ぶ

水回りや床、窓まわりの汚れは、清掃で落とせる範囲を確認します。壁紙の破れ、床材の深い傷、建具の破損など、清掃では直せない箇所は補修や交換を検討します。設備が動かないときは、点検を依頼し、部品や本体の交換が必要かを確かめます。

場所ごとに「清掃・補修・交換・対応不要・保留」を記し、見積には項目、数量、単価、作業範囲を出してもらいます。同じ事業者へまとめて頼む場合も、借主との精算を検討する作業と、オーナーが次の募集のために選ぶ工事が分かる形にしておくと、発注と精算を進めやすくなります。

借主との精算と募集準備の支出を分けて記録する

借主との精算を検討する箇所には、写真、入居時との差、契約上の根拠、使用期間を対応させます。費用負担の協議が続く項目は「協議中」として残し、工事が必要という理由だけで借主負担に決めません。国土交通省Q17でも、敷金から差し引く原状回復費用について、明細を示して説明することが案内されています。

オーナーが募集準備として選ぶ設備更新や内装変更は、その目的と予算を分けて記します。一つの箇所に両方の目的がある場合も、作業内容ごとに分けて見積を確認してください。

負担が決まらないときも、全工事を一律に止めるのではなく、必要な作業と費用負担をそれぞれ検討します。施工前の写真や状態の記録、見積を残し、当事者への説明・協議を進めながら発注する範囲と時期を決めます。

退去後の確認表

一つの場所・設備につき一行で記入します。写真番号と見積項目を対応させ、精算、発注、完了確認を同じ記録で追えるようにします。

場所・写真	状態・根拠	対応・費用区分	見積・完了・募集条件
玄関・廊下 写真番号／ファイル名	汚れ・傷・故障 入居時記録との差	清掃／補修／交換／対応不要／保留 精算候補／オーナー支出／協議中	見積項目・完了日 撮影日・募集開始条件
居室 写真番号／ファイル名	汚れ・傷・故障 入居時記録との差	清掃／補修／交換／対応不要／保留 精算候補／オーナー支出／協議中	見積項目・完了日 撮影日・募集開始条件
水回り 写真番号／ファイル名	汚れ・傷・故障 入居時記録との差	清掃／補修／交換／対応不要／保留 精算候補／オーナー支出／協議中	見積項目・完了日 撮影日・募集開始条件
設備 写真番号／ファイル名	汚れ・傷・故障 入居時記録との差	清掃／補修／交換／対応不要／保留 精算候補／オーナー支出／協議中	見積項目・完了日 撮影日・募集開始条件
その他 写真番号／ファイル名	汚れ・傷・故障 入居時記録との差	清掃／補修／交換／対応不要／保留 精算候補／オーナー支出／協議中	見積項目・完了日 撮影日・募集開始条件

「清掃・補修・交換・対応不要・保留」は作業の区分、「精算候補・オーナー支出・協議中」は費用の区分です。作業が決まっていても、費用負担が未確定ならそのまま記します。完了後は作業後写真と日付、募集情報の更新日を追記してください。

工事と仕上げ清掃の後に何を確認して募集へ進むか

募集を始めたい日から、写真撮影、仕上がり確認、清掃、補修・設備工事の予定を逆算します。見積を比べる際は金額とともに、現地確認日、資材の納期、発注期限、完了予定日を確認します。後の工事で再び汚れる場合は、仕上げ清掃を最後に置きます。

作業後は見積どおりの範囲が施工されているか、残材や汚れがないか、電気・水道・給湯・エアコンなどが使えるかを確かめます。募集用の写真と設備情報は、その時点の室内に合わせて更新してください。

工事中に募集する場合は、掲載写真が現況か完成予定の説明用かを明示します。工事内容や資材の納期が未定なら、入居可能日を無理に確定せず、見通しが立ってから案内します。

退去後の作業を相談するときに伝えること

ラフリレーションでは、入居者募集や退去立会い、清掃・原状回復のご相談を受け付けています。物件所在地、退去日、現在の管理方法、気になる室内の状態、次の募集を始めたい時期を、分かる範囲でお知らせください。作業や負担がまだ決まっていない箇所は、未決のままご相談いただけます。

賃貸・管理のページでは相談できる業務を、施工・清掃のページでは現地確認から提案・見積、施工、引渡しまでの流れをご案内しています。

賃貸管理の対応内容を確認する

https://ritera.co.jp/rent/

清掃・原状回復や施工の流れを確認する

https://ritera.co.jp/renovation/

具体的なご相談は、お問い合わせフォームの「賃貸管理相談」「リノベーション相談」「清掃相談」から内容に合うものをお選びください。どの区分が合うか迷う場合は、詳細欄に現在の状況をご記入ください。

退去後の作業について相談する

https://ritera.co.jp/contact/

参考資料

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン Q&A（Q1・Q5・Q16・Q17）」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html